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# taz.de -- Wohnungsnot in der Stadt: Unmut zur Lücke

> Was ein unbebautes Grundstück mitten in Köln über die Wohnungsbaupolitik
> in deutschen Städten erzählt.

(IMG) Bild: Köln, Richard-Wagner-Straße 6: die berühmteste Baulücke der Stadt

Wer in Köln das Belgische Viertel – beste Innenstadtlage, hippe Cafés,
gutes Bier – in Richtung Süden verlässt, steht nach wenigen Metern vor dem
Grundstück in der Richard-Wagner-Straße 6. Und sieht: nichts. Und dann doch
wieder eine ganze Menge.

Ein Gebäude, mit Anwaltskanzleien oder Yogalofts, vielleicht sogar Menschen
drin, wie es auf einem derart lukrativen Stück Land zu erwarten wäre?
Fehlanzeige. [1][Kölns „bekannteste Baulücke“] taufte sie der
Stadt-Anzeiger unlängst; auch fast 80 Jahre nach dem Zweiten Weltkrieg ist
sie noch immer unbebaut. Und das in einer Stadt, in der Wohnraum rar ist,
in der die durchschnittlichen Mietpreise alleine von 2010 bis 2018 um ein
Drittel gestiegen sind.

Die Probleme mit dem Grundstück sind zahlreich: eine Verwaltung, die, statt
zu rechtlichen Mitteln zu greifen, lieber wartet; eine Stadtregierung, die
ebenfalls wenig Interesse daran hat, Immobilienbesitzer in die Pflicht zu
nehmen; ein Grundstücksbesitzer schließlich, der stets viel will und wenig
schafft.

Wer mit Eberhard Stöppke sprechen will, dem über 80-jährigen Eigentümer,
hört: nichts. Und dann doch wieder eine ganze Menge.

Stöppke weigert sich – auch auf mehrfache Nachfrage –, sich gegenüber der
taz zu äußern. Dabei stellen sich so viele Fragen an den Stuttgarter: Warum
hat er es bis heute nicht bewerkstelligt, hier ein Haus zu bauen, obwohl er
inzwischen fast eine Million Euro Strafe dafür zahlen musste? Will er den
Baugrund, frustriert vom Rechtsstreit mit den Kölner Behörden, tatsächlich
verkaufen? Und warum ist auch das in den 15 Jahren, die er ihn nun besitzt,
noch nicht geschehen? Weiß er eigentlich selbst noch, was er vorhat? Viele
bezweifeln das.

Man könnte die Geschichte des Grundstücks Richard-Wagner-Straße 6 nun als
lokale Petitesse abtun, den Kopf schütteln über einen schrulligen
Eigentümer und die ähnlich schrullige Kölner Stadtverwaltung. Aber die
Frage nach Immobilienbesitz und der Verantwortung, die dieser mit sich
bringt, wird gerade in vielen deutschen Städten lauter gestellt und selten
beantwortet.

In Frankfurt am Main etwa will eine Initiative die städtische
Wohnungsbaugesellschaft dazu verpflichten, [2][nur noch geförderten
Wohnraum] zu errichten und die Mieten zu senken. In Berlin will ein
Volksentscheid große Wohnungsgesellschaften enteignen, um die Wohnungsnot
zu bekämpfen. Und der das öffentliche Vorkaufsrecht für Grundstücke
hartnäckig nutzende [3][Kreuzberger Baustadtrat Florian Schmidt] steht seit
Monaten unter Beschuss. Man könnte auch sagen: Das, wofür die Baulücke in
der Kölner Richard-Wagner-Straße steht, gibt es überall in Deutschland.

Stöppke spricht nicht, aber es zieht ihn doch in die Öffentlichkeit. Er
schreibt Briefe an die Kölner Generalstaatsanwältin, an die
Oberbürgermeister:innen, bis 2015 Jürgen Roters von der SPD, danach die
parteilose Henriette Reker. Er stellt diese Briefe ins Internet, auf eine
eigene [4][„Baulücken-Info“-Seite]. Druckt sie auf übermannshohe Plakate
und Aufsteller, die die Baulücke zieren – und Passant:innen, nun ja, wenn
nicht informieren, dann doch zumindest aufmerksam werden lassen.

„Wie Sie, viele Zeitungsleser und andere wichtige Leute aus der Kölner
Politik und der Justiz wissen, reichen meine schriftlichen Beweisstücke
über den Kölner Klüngel bis in das Jahr 1979 zurück und diese füllen bis
heute viele Ordner mit entsprechenden Schriftstücken, so daß ich heute
sagen kann, im Kriminalfall der Kölner Baulücke Richard-Wagner-Straße 6 in
50674 Köln besteht die Rechtsstaatlichkeit gemäß § 92 Abs. II Ziff. 2
Strafgesetzbuch in Köln nicht mehr. Und es ist allerhöchste Zeit, in der
viertgrößten Stadt Deutschlands die bestehenden Gesetze zur Geltung zu
bringen.“

Klüngel, Rechtsstaat, Kriminalfall: das sind harte Worte. Welche
„Beweisstücke“ Stöppke allerdings besitzt, will er der taz nicht
offenbaren. Stattdessen lässt der ehemalige Möbelhändler und
Polizeiwachtmeister Bilder sprechen: 2016 posiert er in seiner ehemaligen
Polizeiuniform und lässt die Fotografien ebenfalls in der Baulücke
aufhängen. Die sieht mit ihrer bunten, überbordenden Collage an Aushängen
und Fotos sowie einem Wandgraffiti, das einen geknebelten Dalai Lama zeigt,
inzwischen aus, als werde dort ganzjährig Karneval gefeiert.

„Da handelt es sich um einen akuten Fall von Altersstarrsinn“, sagt Andreas
Hupke. Er ist Bezirksbürgermeister der Innenstadt und bittet zu Beginn des
Telefongesprächs noch schnell um eine Pause, um sich ein Bier vom Büdchen
zu holen, so kölsch ist er. „Man muss sich fragen, ob Stöppke überhaupt
noch geschäftsfähig ist“, sagt er dann. Mit rationalen Motiven, etwa der
Spekulation auf Wertsteigerung, sei seine Blockade jedenfalls nicht mehr zu
erklären.

Schließlich schloss der Kaufvertrag des Grundstücks eine Klausel ein, nach
der Stöppke, falls es zwei Jahre nach Kauf noch immer leer stehen sollte,
jeden Monat 10.000 Euro an die Stadt Köln zahlen muss. Mehrmals zog die
Stadt in der Folge vor Gericht, um das Geld einzutreiben; mehrmals gewann
sie die Verfahren.

840.000 Euro hat Stöppke inzwischen überwiesen, plus 94.000 Euro Zinsen.
Ein Verfahren für den Zeitraum von Januar 2017 bis März 2020 läuft aktuell.
Nach dessen Abschluss hätte Eberhard Stöppke dann mehr als eine Million
Euro gezahlt – für nichts und wieder nichts.

Bereits 2007 erwarb Eberhard Stöppke das Grundstück Nummer 6. Stöppke hatte
das Grundstück schon einmal kaufen wollen, in den achtziger Jahren, und
sich damals mit der Stadt nicht auf einen Preis einigen können. Die hatte
es dann an jemand anderen verkauft, der wiederum an Stöppke. Es ist ein
bisschen wie bei Monopoly: Wenn man schon zwei Straßen besitzt, dann will
man auch die dritte.

Stöppke gehörten die Grundstücke Nummer 10 und 8 – ersteres ebenfalls leer,
letzteres mit einer Baracke bebaut, die sich eine Fahr- und eine Tanzschule
teilen und die, so teilt es ein Sprecher der Stadt mit, vermutlich nach dem
Zweiten Weltkrieg aus Trümmerresten zusammengeschustert wurde. Und solange
er die 6 nicht bekomme, hatte er 2002 gegenüber dem Stadt-Anzeiger
geäußert, wolle er auch die 8 und die 10 nicht bebauen. Das sei sogar
testamentarisch festgelegt, und auch sein Sohn Eckehard sehe das so.

Eigentlich hätte nun, 2007, der Bebauung aller drei Grundstücke also nichts
mehr im Wege gestanden. Doch Stöppke brauchte sieben Jahre, um einen
Bauantrag zu formulieren, der es durch die Genehmigung schaffte. Alle
vorherigen Anträge scheiterten, „mangels Einfügung in die
Umgebungsbebauung“, wie der Sprecher der Stadt erklärt. Nachvollziehbar ist
diese Begründung jedoch nicht: Eine Einsicht in die Anträge verweigert er
unter Berufung auf den Datenschutz.

Angenommen wird schließlich, im Februar 2014, der Antrag „für die
Errichtung eines Geschäftshauses mit Kiosk und privat genutzter
Ausstellungsfläche“ mit dem Aktenzeichen 63/B21/5228/2013. Doch nur wenige
Monate später legt die Stadt die Baustelle wieder still. Aus Sicht der
Behörden fehlt eine ganze Menge: ein Bauzaun, ein Bauschild, ein Bauleiter;
vor allem aber eine sichere Statik. „Unter anderem war die Gründung nicht
ausreichend“, also das Fundament, erklärt der Sprecher der Stadt.

Stöppke reagiert auf seine Weise – und kündigt an, stattdessen einen
„Luftbau“ zu errichten, um den Vertragsauflagen zu entsprechen und keine
Strafe mehr zahlen zu müssen. „Gebaut wird jetzt ein provisorisches
Gebäude, in dem sich in 3,90 Meter Höhe nur eine 35 qm große Betonplatte
und im Erdgeschoß zwei Nebenräume befinden, so daß die gesamte Nutzfläche
dann nur 49,7 qm beträgt“, schreibt er in seinem Brief an den Kölner
Oberbürgermeister.

Ein Holzaufbau mit Blechverkleidung sollte, Stöppkes Plan zufolge, den
„Luftbau“ auf die Mindesthöhe von 13 Metern bringen, die die Verwaltung ihm
vorgeschrieben hatte, „um einen Bezug zur umgebenden Bebauung
herzustellen“, wie der Sprecher der Stadt erklärt. Allerdings drohte auch
dieses Gebilde einzustürzen „und musste auf städtisches Verlangen hin
zurückgebaut werden.“

Seither herrscht Stillstand. Die Lücke wird Thema der Kommunalpolitik. 2018
fordert die Bezirksvertretung Innenstadt die Stadtverwaltung auf, ein
Enteignungsverfahren zu prüfen. Enteignungen sind laut Grundgesetz „zum
Wohle der Allgemeinheit zulässig“ und etwa beim Kohleabbau gang und gäbe.
Mitunter werden ganze Dörfer umgesiedelt. Ist die Schaffung von Wohnraum
nicht Allgemeinwohl genug?

Gerrit Manssen sieht das skeptisch. Er ist Professor für Öffentliches Recht
in Regensburg und schreibt auf taz-Anfrage per Mail: „Eine Enteignung ist
nach Art. 14 Abs. 3 GG nur unter besonders strengen Voraussetzungen
zulässig. Sie muss ultima ratio sein. Die Gerichte werden fragen: Warum
braucht ihr unbedingt jetzt dieses Grundstück?“

Selbst bei einer sozialen Einrichtung wie einem Kindergarten sei das
schwierig zu begründen. So argumentiert auch der Sprecher der Stadt: Es sei
„kein dringender öffentlicher Infrastrukturbedarf (zum Beispiel Kita oder
Schule) darstellbar, der alternativlos nur auf diesem Grundstück zu decken
wäre“.

Reiner Geulen widerspricht. Er ist Rechtsanwalt in Berlin und fertigte 2019
ein Gutachten für den Berliner Senat an, das die Möglichkeiten zur
Enteignung großer Immobilienkonzerne sehr optimistisch einschätzt. So
bewertet er auch den Fall Stöppke. Wirtschaftlich sei eine Enteignung
zumutbar; und die „andauernde Verletzung zivilrechtlicher und
öffentlich-rechtlicher Pflichten des Eigentümers“ lasse für Stöppke „keine
weitere Schutzwürdigkeit“ erkennen, schreibt Geulen der taz.

Der Weg bis zur Enteignung, da sind sich die beiden Juristen einig, führe
zunächst über das verwaltungsrechtliche Instrument des Baugebots. „Es
handelt sich“, erklärt Geulen, bei der Richard-Wagner-Straße sogar „um den
klassischen Fall der Verfügung eines Baugebots zur Schließung einer
Baulücke.“ Im Gegensatz zu einem Enteignungsverfahren könne ein Baugebot
außerdem „durch einfachen Verwaltungsakt durchgesetzt werden“, sollte
Stöppke das Angebot einer vorherigen Anhörung nicht wahrnehmen.

Falls er sich dem Baugebot selbst verweigere, könne die Stadt, zusätzlich
zu den 10.000 Euro Vertragsstrafe, Zwangsgelder erheben und deren Höhe
steigern – bis es sich irgendwann selbst für einen Stuttgarter
Immobilienbesitzer nicht mehr um Peanuts handelt. Und sollte Stöppke dann
immer noch nicht bauen, könne auf Grundlage des Baugebots ein
Enteignungsverfahren angestrengt werden.

Die Kölner Verwaltungsrealität spricht eine andere Sprache. Der erste
Antrag der Bezirksvertretung wird abgelehnt. „Nicht zielführend“, schreibt
der Baudezernent damals über ein Baugebot. „Der Aufwand steht in keinem
Verhältnis zum erzielbaren Nutzen.“ Ein zweiter Antrag scheitert 2019
[5][im Liegenschaftsausschuss] an den Stimmen der damaligen
Jamaika-Koalition.

„Die Verwaltung lässt uns am langen Arm verhungern“, klagt der
Linken-Bezirksvertreter Michael Scheffer am Telefon. „Das ist ganz einfach:
Die Verwaltung möchte da nichts unternehmen. Aber soll die Baulücke jetzt
für immer eine Baulücke bleiben?“ Bezirksvertreterin Regina Börschel von
der SPD sagt: „Wir wollen damit ja auch ein Zeichen setzen. Wenn Stöppke
uns den ausgestreckten Mittelfinger zeigt, müssen wir dagegenhalten.“

Es scheint bei der Baulücke um nichts weniger zu gehen als um ein
Lebenszeichen demokratischen Aufbegehrens in einer sozial gespaltenen
Stadt; um einen Beweis dafür, dass Politik in der Heimat des Klüngels nicht
nur Häuser in Tunnelschächte einstürzen, sondern auch Häuser entstehen
lassen kann.

Man kann das Argument des Baudezernenten, der Nutzen weiterführender
Interventionen gegen Stöppke sei zu gering, ja auch umdrehen: Wenn eine
Großstadt wie Köln sich schon vor einem wie Stöppke wegduckt, wie soll sie
dann erst ausgebuffte Großinvestor:innen in Schach halten? Und würde
ein Ende der Scherereien um die Richard-Wagner-Straße 6 die Stadtverwaltung
nicht schon in Sachen Personalaufwand massiv entlasten?

Die CDU, deren Stadträt:innen gegen weitere Maßnahmen gestimmt haben,
reagiert auf keine der taz-Anfragen. Christian Nüsser von der FDP meint am
Telefon, der Kommunalpolitik seien „die Hände gebunden“. Er hoffe, dass
nach Stöppkes Tod Bewegung in die Sache komme. Am uneindeutigsten
positionieren sich die Grünen, die nach der Kommunalwahl 2020 über die
meisten Sitze im Stadtrat verfügen [6][und mit CDU und Volt koalieren].
„Eine Enteignung würde Jahre juristischer Prozesse bedeuten mit sehr
ungewissem Ausgang“, schreibt ihre Ratsfrau Sabine Pakulat, die damals im
Ausschuss gegen die Enteignung gestimmt hat.

Bezirksbürgermeister Hupke, auch er Grüner, allerdings nicht im Rat, gibt
sich dagegen kämpferisch. Erzählt von alten Zeiten, als er Häuser besetzt
und schwierigen Vermietern auch schon mal Schutt in den Vorgarten gekippt
habe. „Das ist doch schreiendes Unrecht“, sagt er. „Leider ist die Stadt
durch die Strafzahlungen in einer komfortablen Situation und muss
gewissermaßen zum Jagen getragen werden.“

Tatsächlich führt der Sprecher der Stadt genau diese Zahlungen als
Begründung an, nichts weiter zu unternehmen. Ein Baugebotsverfahren zu
eröffnen mache es nötig, die Einnahme der Vertragsstrafen
„zurückzustellen“. Enteignungs-Experte Reiner Geulen weist diese Begründung
zurück: „Es gibt grundsätzlich keine Konkurrenz zwischen der
zivilrechtlichen Vertragsstrafe und dem öffentlich-rechtlichen Baugebot“.
Aber selbst wenn das stimmt: Wer will schon die Bäckerei enteignen, wenn er
jeden Tag ein Stück Kuchen geliefert bekommt?

Um nicht energischer gegen Stöppkes Weigerung vorgehen zu müssen, so
scheint es, sucht man bei den zuständigen Stellen jede auch nur halbwegs
stimmige Begründung. In der Sitzung des Liegenschaftsausschusses, der die
Enteignung ablehnte, hieß es nämlich auch, man könne nicht einen
Grundstücksbesitzer enteignen und andere verschonen. Sich um alle Baulücken
zu kümmern sei aber gar nicht zu schaffen. Ganz oder gar nicht? Dann lieber
gar nicht, scheint die Devise der Verwaltung zu lauten.

Und auch Andreas Hupke hört sich entrüstet an: „Stöppke kalkuliert doch
gerade darauf, dass die Stadt einschläft. Das ist eben ein Kampf, den man
gegen so jemanden führen muss! Wenn die Kommune, mit dem Staat im Rücken,
wirklich will, dann zwingt sie jeden in die Knie.“ Aber bei der Kölner
Stadtverwaltung seien weder Willen noch Kraft für einen solchen Kampf
vorhanden.

Beim letzten Besuch in der Richard-Wagner-Straße ist es Februar und
bitterkalt. Zwei Pride-Fahnen zieren die Einfahrt zur Nummer 10. Das
Schaufenster im Haus Nummer 8 ziert ein pink-lila dekorierter
Weihnachtsbaum, auf Nummer 6 wachsen Büsche zwischen Schrott. Straßenbahnen
gleiten vorbei, eine Politesse verrichtet ihren Dienst. Die Sonne schaut
kurz raus – und verschwindet wieder hinter Wolken.

27 Mar 2021

## LINKS

(DIR) [1] https://www.ksta.de/koeln/bekannteste-bauluecke-koelns-investor-muss-710-000-euro-strafe-zahlen-31675520
(DIR) [2] https://mietentscheid-frankfurt.de/%20https://taz.de/Demo-gegen-Wohnungsnot-in-Hessen/!5541602&amp;s=frankfurt+mietentscheid/
(DIR) [3] /Vorkaufsrecht-in-Neukoelln-und-Kreuzberg/!5720344
(DIR) [4] https://www.bauluecke-koeln.info/
(DIR) [5] https://ratsinformation.stadt-koeln.de/to0040.asp?__ksinr=20237
(DIR) [6] https://www.t-online.de/region/koeln/news/id_89611838/koelns-neues-ratsbuendnis-kluengel-statt-koalition-.html

## AUTOREN

(DIR) Adrian Schulz

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