# taz.de -- taz-Serie: Wohnen ist Heimat: Die Mieter-Metropole
       
       > Wuchermieten? Spekulanten, die die Stadt unter sich aufteilen? Es geht
       > auch anders: In Wien herrschen mieterfreundliche Lebensbedingungen.
       
 (IMG) Bild: Das Sonnenwendviertel: Nahe am Zentrum für 7,50 Euro, Schwimmbad Inklusive
       
       WIEN taz | „Der schönste Job der Welt“. So hat Michael Häupl einst sein Amt
       als Bürgermeister von Wien bezeichnet. Eine funktionierende Stadt zu
       leiten, die weltweit als ganz besonders lebenswert gilt, ist in der Tat ein
       Privileg. Tatsächlich hat der internationale Unternehmensberater Mercer
       Wien zum neunten Mal in Folge an erster Stelle der lebenswertesten Städte
       eingereiht, und auch der britische Economist setzte Wien kürzlich auf Platz
       eins der Metropolen mit der höchsten Lebensqualität.
       
       Michael Ludwig, der Häupl im Frühjahr politisch beerbte, war also genau der
       Richtige als Gastgeber der Europäischen Konferenz Leistbares Wohnen in
       wachsenden Städten, die Anfang Dezember in Wien stattfand. Denn gerade auf
       den Gebieten Mieterschutz und kommunaler Wohnbau genießt die
       österreichische Hauptstadt eine Sonderstellung. „Wir sind stolz, dass wir
       in vielen internationalen Rankings an erster Stelle stehen“, begann Ludwig
       seine Eröffnungsrede. Leistbares Wohnen sei dabei ein wichtiges Kriterium.
       Und Ludwig verwies auf die „seit 1919 durchgehend ungebrochene Tradition
       von gefördertem Wohnbau“.
       
       Nun ist es heutzutage allerdings so, dass das Nebeneinander von
       unterschiedlichen Regelungen zu seltsamen Zuständen auf dem Mietsektor
       führt. Das 90-jährige Ehepaar Reinhard wohnt in einem hundert Jahre alten
       Gründerzeithaus auf 100 Quadratmetern für wohlfeile 380 Euro. Walter
       Reinhard hat nie woanders gewohnt. Ihr Sohn Ernst wohnt im selben Haus zwei
       Stockwerke höher und zahlt das Doppelte. Er ist erst vor knapp 20 Jahren
       dort eingezogen. Und Enkel Stefan zahlt für 60 Quadratmeter in einem Neubau
       an der Peripherie runde 1.000 Euro.
       
       Ist der Spruch vom Mieterparadies Wien also nur schöner Schein, gültig für
       wenige Privilegierte, während die Masse wie etwa in München Wucherpreise
       bezahlen muss? Nicht ganz. Aber das zu erklären, bedarf es eines Ausflugs
       in die jüngere Sozialgeschichte.
       
       Als vor einhundert Jahren die österreichische Republik ausgerufen wurde,
       avancierte Wien über Nacht von der Reichs- und Residenzstadt eines
       Imperiums zur Hauptstadt eines kleinen Rumpfstaates, der seine Identität
       erst finden musste. Inmitten einer katholisch-konservativ geprägten
       Alpenrepublik lag das sozialistisch dominierte Wien wie ein seltsamer
       Fremdkörper. Die damals viertgrößte Stadt der Welt beherbergte mit zwei
       Millionen Einwohnern mehr Menschen als heute. Viele von ihnen waren
       Zuwanderer aus den abgetrennten Teilen des Habsburger-Reiches, die zum
       größten Teil in elenden Wohnverhältnissen hausen mussten. Wasser und
       Toiletten auf dem Gang waren eher die Regel als die Ausnahme. Die
       sogenannten Bettgeher, meist Schichtarbeiter, die eine von anderen benützte
       Schlafstatt untertags mieteten, stellten ein weit verbreitetes Phänomen
       dar.
       
       ## Wie das Rote Wien neue Standards setzte
       
       Was das sozialdemokratisch regierte Wien in den folgenden Jahren auf den
       Weg brachte, wird bis heute weltweit als Pionierleistung gewürdigt.
       „Während des Weltkriegs und danach antworteten Künstler und Architekten auf
       die lange schwelende Krise der modernen Großstadt mit einem radikalen
       Konzept“, schreibt der Zeithistoriker Siegfried Mattl 2009 im Katalog zur
       Ausstellung „Kampf um die Stadt“ im Wien Museum: „Die Stadt müsse neu und
       nach dem Gesichtspunkt elementarer Bedürfnisse des Menschen gebaut werden.“
       
       Statt des bis dahin herrschenden „spekulationsgeleiteten
       bürgerlich-liberalen Städtebaus“, wie Mattl schreibt, stand plötzlich der
       Wohnungsbau im Mittelpunkt. Dabei sollte öffentliche Kontrolle über Grund
       und Boden die Spekulation verhindern. Die neuen Gemeindebauten waren als
       kleine Universen konzipiert, wo Kinderhorte, Bibliotheken, Waschküchen und
       andere Gemeinschaftseinrichtungen das Leben des Proletariats erleichterten
       und den Geringverdienern gleichzeitig zu mehr Würde verhalfen. Denn anders
       als die sozialistischen Plattenbauten im späteren Ostblock stellten die
       kommunalen Wohnkomplexe einen hohen Anspruch an Lebensqualität und
       architektonische Ästhetik. Die Väter des Roten Wien hatten außerdem die
       Weitsicht, kommunalen Wohnraum quer durch die Stadt zu schaffen und damit
       der Ghettobildung vorzubeugen. Um öffentliche Schwimmbäder, Büchereien und
       Turnvereine entstand eine neue Arbeiterkultur.
       
       Bis 1933 wurden 63 Gemeindebauten unterschiedlicher Größe errichtet. Dann
       machte der austrofaschistische Ständestaat, der die Sozialdemokraten in die
       Illegalität trieb, damit Schluss.
       
       ## Gemeindewohnung verkaufen? Das will niemand mehr
       
       Unter Beschuss kam das Modell des kommunalen Wohneigentums europaweit rund
       70 Jahre später. In den 1990er Jahren galt die Privatisierung öffentlichen
       Eigentums als letzter Schrei der Modernisierung. „Wien hat den
       katastrophalen Fehler deutscher Städte nicht gemacht, nämlich preislich
       reglementierten Wohnbestand zu verkaufen“, sagt Christoph Chorherr, ein
       Stadtrat der Grünen im Wiener Rathaus. „Heute denkt niemand mehr daran, die
       Gemeindewohnungen zu verkaufen“, freut er sich: „Sie sind ein Puffer für
       die Ökonomie des Wohnbauss“ Selbst die Bundesregierung unter Sebastian Kurz
       (ÖVP), die allem, was nach Sozialismus riecht, den Kampf angesagt hat und
       das rot-grün regierte Wien bei jeder sich bietenden Gelegenheit attackiert,
       zeigt keine Bestrebungen, den sozialen Wohnbau in der Hauptstadt in Frage
       zu stellen.
       
       Allerdings wurde in den 1990er Jahren in Wien das Mietrecht novelliert. Das
       hielt man auch in der SPÖ für notwendig, da die extrem mieterfreundliche
       Rechtslage Investoren abschreckte, neue Wohnhäuser zu errichten. Für nach
       1945 erbaute Häuser gelten seither weitgehend die Regeln des freien Markts.
       
       Im Laufe der Jahre habe sich dann auch der Wohnbau immer mehr
       liberalisiert, sagt der Grüne Christoph Chorherr: „Die jahrzehntelange
       Praxis, zwei Drittel der Neubauten irgendwie preislich reguliert zu halten,
       hat sich umgedreht: Jetzt werden zwei Drittel frei finanziert.“ Die
       steigenden Grundkosten hätten dann dazu beigetragen, dass sich viele
       Menschen neue Wohnungen nicht mehr leisten konnten. Das habe sich durch die
       Finanzkrise noch verschärft, bekräftigt Martin Orner, Geschäftsführer der
       gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaft EBG. Denn die Finanzinvestoren hätten
       zunehmend Immobilien als sichere Anlage gesucht. Deswegen habe sich die
       Stadt Wien aus dem Wohnungsbau zurückgezogen. In den letzten 15 Jahren sind
       keine Gemeindebauten mehr errichtet worden. Das Argument: die Stadt könne
       bei den herrschenden Grundstückspreisen keine leistbaren Wohnungen mehr
       errichten.
       
       ## Wie eine neue Bauordnung die Bodenpreise senken soll
       
       Das wird sich jetzt ändern. Christoph Chorherr, einer der Pioniere des
       energieneutralen Passivhausbaus, verweist auf die im vergangenen November
       vom Stadtrat beschlossene neue Bauordnung, „auf die ich sehr stolz bin,
       weil sie uns vor dem deutschen Schicksal bewahren soll“. Die Regelung sieht
       vor, dass Agrar- oder Industrieflächen, die für den Wohnungsbau umgewidmet
       werden, zur Hälfte nicht teurer verkauft werden dürfen als 250 Euro pro
       Quadratmeter. Der Marktpreis für Boden pendle aber selbst am Stadtrand
       zwischen 800 und 1.000 Euro, sagt Martin Orner von der
       Wohnbaugenossenschaft EBG, der die neue Bauordnung ausdrücklich begrüßt.
       
       Diese Begeisterung wird nicht von allen geteilt. ÖVP-Stadtrat Markus
       Wölbitsch spricht von einer „retrosozialistischen Kampfansage“. Die
       konservative Partei sieht einen unerlaubten Eingriff in den freien Markt.
       Die ÖVP will stattdessen das Wohnungseigentum fördern. Solange Mieten so
       günstig sind, wird Eigentum in Wien allerdings wenig populär bleiben.
       Martin Orner rechnet vor, dass Kaufen sich nur lohnt, wenn man den Erben
       etwas hinterlassen will.
       
       Christoph Chorherr ist zuversichtlich, dass die Regelung vor dem
       Verfassungsgerichtshof bestehen wird. Schon früher hätten die Richter „zur
       Aufrechterhaltung des sozialen Friedens und leistbaren Wohnraums maßvolle
       Eingriffe“ gebilligt. „Wir greifen ja nicht in bestehende Rechte ein“,
       stellt Chorherr klar: „Wir nehmen dem Bauern den Acker nicht weg. Aber wenn
       er eine Bauwidmung haben will, kriegt er sie nur, wenn er leistbares Wohnen
       macht.“ Martin Orner macht das in konkreten Zahlen deutlich: „Ein Hektar
       Ackerland hat derzeit einen Verkehrswert von 300.000 Euro. Wenn ich umwidme
       in reines Bauland, dann bekomme ich 12 Millionen – mit der neuen Regelung
       nur circa 6,5 Millionen Euro.“ Immerhin eine Wertsteigerung um mehr als das
       Zwanzigfache.
       
       Wien zählte in den letzten Jahrzehnten zu den am schnellsten wachsenden
       Städten Europas. Von 1,5 Millionen Einwohnern ist es – vor allem durch
       Zuwanderung aus der Provinz und aus dem Ausland – auf 1,9 Millionen
       angewachsen. Obwohl sich die Wachstumskurve etwas abgeflacht hat, wird Wien
       noch vor dem Jahr 2025 die Zweimillionengrenze erreichen.
       
       Die notwendige Stadterweiterung der letzten Jahre lag in der Hand freier
       Unternehmer und gemeinnütziger Genossenschaften. Da der zusätzliche
       Wohnraum die Nachfrage nicht deckt, sind die Mietkosten auf dem freien
       Markt explodiert.
       
       ## Geht doch: modernes Wohnen in attraktiven Stadtteilen
       
       Auf älteren Stadtplänen ist das Sonnwendviertel nicht zu finden. Ein Park
       ist nach dem vor zehn Jahren verstorbenen ehemaligen Wiener Bürgermeister
       Helmut Zilk benannt. Beim Umbau des Südbahnhofs zum neuen Hauptbahnhof ist
       ein Teil der Gleiskörper verschwunden. Dort erhebt sich jetzt ein Neubau
       neben dem anderen.
       
       Ecke Sonnwendgasse/Sir-Karl-Popper-Straße liegt ein von der EBG errichteter
       Genossenschaftsbau. Geschäftsführer Martin Orner hat dort in der
       Gemeinschaftsküche einen Plan der Anlage an die Wand geklebt. Durch die
       Glaswände blickt man auf den Spielplatz mit Sandkiste und den Grillplatz.
       Die Mieter der 427 Wohnungen zahlen durchschnittlich 7,50 Euro pro
       Quadratmeter. Inkludiert sind die Benutzung von Theatersaal und Bühne,
       Kinosaal und Schwimmbad. Wer die Sauna buchen will, zahlt die Stromkosten.
       Alle Einrichtungen können elektronisch reserviert und dann mit einer
       Chipkarte geöffnet werden. Wenige Schritte von der U-Bahn entfernt, können
       Bewohner dieses Viertels in 20 Minuten den Stephansplatz im Herzen der
       Stadt erreichen. Etwa ebenso lang braucht man zum Thermalbad Oberlaa an der
       Peripherie der Stadt.
       
       Eine ganz andere Geschichte hat der Kauerhof, der vor einem
       Vierteljahrhundert als einer der letzten Slums in Wien Schlagzeilen machte.
       Skrupellose Hauseigentümer vermieteten dort heruntergekommene Wohnungen zu
       Wucherpreisen an Arbeitsmigranten. „Wir haben dort in einer
       Einzimmerwohnung 30 Pakistanis gefunden“, sagt Stefan Loicht von der
       Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (WBV-GPA), die der Gewerkschaft
       gehört. Altmieter sollten hinausgeekelt werden. Die Bauten drohten wegen
       fehlender Instandhaltungsarbeiten zu verfallen.
       
       Da schritt die Stadt Wien ein, verordnete wegen drohender Gefahr
       Renovierungsmaßnahmen und gab diese selbst in Auftrag. Als die Kosten dafür
       eingetrieben wurden, meldeten die Eigentümer Konkurs an. Die Spekulanten
       waren gezielt in den Bankrott getrieben worden, gibt Loicht mit einem
       leicht schadenfrohen Grinsen zu. Die WBV-GPA konnte günstig vom
       Masseverwalter kaufen. „Wir haben die Wohnungen saniert und 21
       Dachgeschosswohnungen dazugebaut“, sagt Loicht. Für die Altmieter blieben
       die günstigen Mieten von 5,75 pro Quadratmeter bestehen. Zusätzliche und
       frei werdende Wohnungen werden bevorzugt an Gewerkschaftsmitglieder
       vergeben.
       
       ## Das Problem: Neu-Wiener haben schlechte Karten
       
       Voll des Lobes für die Wiener Wohnpolitik ist die Architektin,
       Stadtplanerin und Stadtforscherin Gabu Heindl, die allerdings auf die
       Hürden für den Zugang zum geförderten Wohnen hinweist. Anspruchsberechtigt
       ist nämlich nur, wer mindestens zwei Jahre in Wien gemeldet ist. In der
       Praxis würden oft fünf Jahre verlangt. Heindl: „Das ist ein Problem, weil
       es in Kombination mit neuen Mietverträgen, die fast nur noch auf drei Jahre
       befristet sind, einer immer größer werdenden Gruppe unmöglich ist, auf
       diese fünf Jahre zu kommen – im Vergleich zu denen, die schon im System
       sind.“ Konkret betreffe das „BinnenmigrantInnen, StudentInnen, aus der EU
       und von anderswo, oft Menschen, die per se schon besonders verletzlich
       sind. Sie „haben, solange sie befristet mieten, kaum Chancen, da
       reinzukommen“.
       
       Diese Hürde besteht auch für Obdachlose, für die sonst in Wien viel getan
       wird, bestätigt Elisabeth Hammer, Vorsitzende der Bundesarbeitsgemeinschaft
       Wohnungslosenhilfe (Bawo). Das sei aber nicht das einzige Problem: „Es
       bedarf hoher Kompetenzen im Umgang mit dem Internet und gewisser Kenntnisse
       der bürokratischen Vorgaben, um zu durchschauen, wie man zu einer
       öffentlich vergebenen Wohnung kommt.“ Auch der Eigenanteil von mindestens
       3.000 Euro, der für eine geförderte Genossenschaftswohnung zu entrichten
       ist, sei für viele nicht leistbar. Die Sozialwissenschaftlerin, die die
       Obdachloseneinrichtung Neunerhaus leitet, findet, Wien hätte alle
       Voraussetzungen, europaweit zu einer Vorzeigestadt zu werden: „Es gibt
       5.000 Wohnplätze für obdachlose Menschen, es gibt 1.000 durchgängig offene
       Notplätze. Wien hat da, finanziert durch das Sozialressort, ein gutes und
       integriertes Angebot, worum uns viele Städte beneiden.“ Die 5.000 Plätze
       sind keine Betten in Massenquartieren, sondern echte Wohnungen für eine
       begrenzte Zeit. Wenn nur 1.000 neue Wohnungen für Wohnungslose dazukämen,
       so Hammer, hätte Wien das Obdachlosenproblem binnen weniger Jahre gelöst.
       
       ## Obdachlosigkeit: Reden statt räumen
       
       Die meisten Obdachlosen waren nach einem Jobverlust und/oder der Scheidung
       plötzlich nicht mehr in der Lage, ihre Miete zu bezahlen. Auch aus
       Sozialwohnungen kann man delogiert, also zwangsweise entfernt werden. „Was
       mich bei Delogierungen im kommunalen Wohnbau verblüfft“, sagt Elisabeth
       Hammer, „sind die durchschnittlichen Mietrückstände von 2.500 Euro. Der
       Verstand sagt, dass das verhandelbar sein müsste.“
       
       Das dürfte auch den Verantwortlichen der Stadt Wien aufgegangen sein. Vor
       Kurzem wurde eine Delogierungsprävention im kommunalen Wohnbau
       eingerichtet. „Es werden nicht Briefe geschickt, sondern Personen
       aufgesucht und unterstützt, damit sie die Wohnung behalten können“, sagt
       Elisabeth Hammer: „Mehr als die Hälfte der Wohnungen kann damit gesichert
       werden.“
       
       Für die Architektin Gabu Heindl müssen noch die Strukturen der Wohnpolitik
       durchlüftet werden: „Dem Wiener Wohnbau ist seit Beginn, seit den 1920er
       Jahren, ein Paternalismus inhärent – der Anspruch, dass eine
       Zentralautorität weiß, was die Leute brauchen.“ Nämlich ein
       Versorgungskonzept an Wohnraum, das sich in standardisierten, für
       Kleinfamilien zugeschnittenen Wohnungen äußert und wenige Möglichkeiten zur
       Eigeninitiative bietet. Wohngemeinschaften leben in der Regel in
       geräumigen Altbauten. „Entweder du passt in das Schema rein oder du passt
       dich rein“, so Heindl, „Für alternative Wohnformen ist da wenig Platz.“
       
       28 Dec 2018
       
       ## AUTOREN
       
 (DIR) Ralf Leonhard
       
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