# taz.de -- Mietendeckel: die Praxis: Noch schöner wohnen
> Jetzt ist der Mietendeckel beschlossen. Er verbietet Mieten über
> festgelegten Höchstgrenzen. Was MieterInnen jetzt tun müssen, erklären
> wir hier.
Berlins Mietenwahnsinn hat inzwischen schon sein zehnjähriges Jubiläum
gefeiert, eine Party der VermieterInnen, bei der die 85 Prozent, die hier
zur Miete wohnen, höchstens den Champagner kühlen durften – und bezahlen
selbstverständlich.
Die Angebotsmieten haben sich in dieser Zeit nahezu verdoppelt, ganze
Viertel veränderten ihr Gesicht, Abertausende BerlinerInnen wurden aus
ihren Wohnungen und Kiezen verdrängt – und die Mieterbewegung wurde zur
stärksten sozialen Bewegung der Stadt.
Die Einführung des Mietendeckels ist ihr erster durchschlagender Erfolg: Es
ist der erste Groß-Versuch des Staates, wieder Kontrolle über einen Markt
zu erlangen, in dem Kapitalinteressen weit mehr zählen als die Rechte der
MieterInnen.
## Was regelt das Gesetz?
Der Mietendeckel ist radikaler geworden als der ihm zu Grunde liegende
ursprüngliche Vorschlag. Er ist ein Dreiklang aus Einfrieren, Deckeln und
Absenken von Mieten und betrifft alle etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen in
Berlin, die vor 2014 gebaut worden sind.
Als zentrales Element gilt der unter Paragraf 3 des Gesetzes beschriebene
„Mietenstopp“. Demnach ist es verboten, eine höhere Miete zu fordern als
die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte. Dies gilt unmittelbar ab
Inkrafttreten des Gesetzes voraussichtlich Mitte Februar. Auch Staffel- und
Indexmieten sind davon nicht ausgenommen. Mieterhöhungen, die zwischen dem
Stichtag und dem Inkrafttreten ausgesprochen wurden, verlieren ihre
Gültigkeit. Ob man die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann, werden
erst die Gerichte klären. Für Wohnungen, die nach dem 18. Juni angemietet
wurden, gilt die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete.
Für Reiner Wild vom Berliner Mieterverein ist klar: „Mieterhöhungen ab
Inkrafttreten des Gesetzes sollten MieterInnen ihre Zustimmung verweigern.“
Der generelle Mieterhöhungsstopp gilt bis Januar 2022, danach beginnt der
Deckel „zu atmen“: Die festgesetzten Mietobergrenzen (siehe Tabelle) werden
dann um die jährliche Inflationsrate, höchstens aber 1,3 Prozent pro Jahr
nach oben angepasst. Mieten, die unter dieser Obergrenze liegen, dürfen
dann entsprechend erhöht werden.
Die Mietobergrenzen regeln auch die zwei weiteren Kernelemente des
Gesetzes. Sie sind maßgeblich für die Deckelung der Miethöhe bei
Wiedervermietungen. Hier gelten ab Inkrafttreten die festgelegten
Höchstgrenzen.
Der umstrittenste Teil des Gesetzes, das Absenken der Mieten in bestehenden
Verträgen, wird erst neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels
wirksam, also vermutlich im Verlauf des November 2020. Mieten, die mehr als
20 Prozent über den festgelegten Höchstwerten liegen, dürfen dann abgesenkt
werden.
Energetische Sanierungen bleiben erlaubt und dürfen mit maximal einem Euro
pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden. Dies ist der Berliner
Investitionsbank (IBB) anzuzeigen. Sollten VermieterInnen infolge des
strengen Preisregimes in eine wirtschaftliche Notlage geraten, können sie
bei der Investitionsbank als Härtefall betragen, doch höhere Mieten
verlangen zu dürfen.
## Was müssen MieterInnen jetzt tun?
Die taz und andere Zeitungen berichteten kürzlich, die rot-rot-grüne
Koalition habe auf den letzten Metern eine entscheidende Änderung an dem
Gesetz vorgenommen. MieterInnen in Wohnungen mit einer Miete, die mehr als
20 Prozent über dem festgelegten Höchstpreis liegt, müssten deren Absenkung
jetzt selbst einklagen.
Doch das ist so nicht korrekt. Beschlossen wurde die Veränderung des
Mietendeckelgesetzes zu einem Verbotsgesetz. Damit ist verboten, eine
höhere Miete als die zum Stichtag 18. Juni vereinbarte zu nehmen, bei
Wiedervermietung eine über der Obergrenze liegende Miete zu verlangen und –
ab neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – eine Miete zu verlangen,
die 20 Prozent über der jeweils geltenden Mietobergrenze liegt. Letzteres
gilt für bestehende Mietverträge, deren Miethöhe dann abgesenkt werden
kann.
VermieterInnen verstoßen also gegen ein Verbot, wenn sie eine zu hohe Miete
verlangen. Damit das zuständige Bezirksamt dagegen ein Bußgeld verhängen
kann – bis zu 500.000 Euro sind laut Gesetz möglich – müssen MieterInnen
das Amt lediglich informieren. Auch für die Absenkung ihrer Miete ist kein
Antrag nötig.
Geht man von rechtschaffenen VermieterInnen aus – viele sagen: sie sind die
Mehrheit – halten sich diese an das Gesetz und zahlen MieterInnen die zu
viel gezahlte Miete zurück oder akzeptieren, wenn MieterInnen ihre Miete
auf das zulässige Höchstmaß absenken. Stellen sich VermieterInnen dagegen
quer, klagen sie, verweigern sie die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete,
dann müssen MieterInnen selbst klagen.
Dass es sich bei dieser Umformulierung zu einem Verbotsgesetz sogar um eine
Verschärfung handelt, hat der Wohnungsverband BBU bewiesen. Er riet diese
Woche seinen Mitgliedern, überhöhte Mieten unaufgefordert zu senken. Die
Begründung: das Verbotsgesetz und die horrenden Bußgelder, die bei Vergehen
sofort fällig werden, unabhängig davon, ob dagegen Widerspruch eingelegt
wird.
## Wie stelle ich fest, ob meine Miete zu hoch ist, und wie senke ich sie
dann?
Das Gesetz verpflichtet VermieterInnen, ihren MieterInnen innerhalb von
zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels unaufgefordert Auskunft
über die zulässige Mietobergrenze zu geben. Spätestens am 1. Mai sollte man
also informiert sein.
Zugegeben: Es ist ein fieser Move, VermieterInnen dazu zu verpflichten,
ihren MieterInnen mitzuteilen, dass sie doppelt so viel zahlen wie erlaubt.
Notwendig ist dieser Schritt aber allemal.
Grundsätzlich gilt: Eine Miete ist dann überhöht, wenn sie mehr als 20
Prozent über der jeweiligen Mietobergrenze liegt. Dabei hilft die
[1][Höchstwerttabelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung]. Dort
sucht man nach dem Fertigstellungsdatum des Hauses und der Ausstattung der
Wohnung nach der entsprechenden Höchstmiete pro Quadratmeter. Diese liegt
zwischen 3,92 Euro bei vor 1918 errichteten Altbauten ohne Sammelheizung
und ohne Bad und bis zu 9,80 Euro bei Neubauten zwischen 2003 bis 2013.
Von der maßgeblichen Miete, also dem Höchstwert plus 20 Prozent, sind bei
einer einfacher Wohnlage 28 Cent, bei mittlerer Wohnlage 9 Cent pro
Quadratmeter abzuziehen, bei guter Wohnlage dagegen 74 Cent pro
Quadratmeter zuzuschlagen. Die Lageeinordnung soll demnächst veröffentlicht
werden und wird voraussichtlich der des bisherigen Mietspiegels
entsprechen. Bei Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die
zulässige Miete nochmal um einen Euro. Drei von fünf Merkmalen müssen dafür
erfüllt sein: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige
Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der
Wohnräume oder Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
Ein Beispiel: Sie wohnen im Altbau mit Sammelheizung und Bad. Die
Höchstmiete beträgt 6,45 Euro. 20 Prozent darüber sind 7,74 Euro. Wegen
einer guten Ausstattung erhöht sich der Wert auf 8,74 Euro; wegen der
einfachen Wohnlage in Neukölln, verringert sie sich um 28 Cent/qm auf die
zulässige Höchstmiete von 8,46 Euro pro Quadratmeter. Ist die Wohnung 80 qm
groß, können sie die Miete absenken, wenn sie kalt mehr als 676,80 Euro
zahlen. Sollte die Miete, die Sie dabei errechnen, höher sein als die, die
Sie bislang bezahlen, besteht kein Grund zur Panik: Erhöhen darf Ihr
Vermieter während der Geltungszeit des Mietendeckels Ihre Miete nicht
(Ausnahme: siehe Antwort 1).
Um sicher zu sein, wie hoch die rechtlich zulässige Miete ist, können
MieterInnen diese vom Bezirksamt feststellen und sich einen
Absenkungsbescheid ausstellen lassen. Einen Rechtsanspruch darauf haben sie
nicht, aber sie sollten es versuchen. Das zumindest rät der Mit-Initiator
des Mietendeckels, der Anwalt Kilian Wegner. Je nach Kapazitäten und
politischem Willen werden die Ämter dies tun. Aus der Praxis dürfte dann
auf Grundlage des Gleichbehandlungsgrundsatzes ein Anspruch für folgende
Mieter erwachsen. Mit einer amtlichen Feststellung in den Händen erhöht
sich die Sicherheit in einem zivilrechtlichen Streit.
## Kann man jetzt wieder umziehen?
Umziehen, früher Berliner Volkssport, wurde in den letzten Jahren für viele
zur Unmöglichkeit, außer man war bereit, die Innenstadt Richtung Stadtrand
zu verlassen. Zu sehr haben sich die Angebotsmieten von den
durchschnittlichen Mietpreisen in bestehenden Verträgen entkoppelt, zu
selten gab es noch Angebote unter 12 Euro pro Quadratmeter. Das führte
dazu, dass einerseits immer mehr Wohnungen überbelegt sind, anderseits
Alleinstehende in überdimensionierten Wohnungen bleiben, weil selbst
deutlich kleinere mittlerweile deutlich mehr gekostet hätten. An dieser
Misere könnte sich nun wirklich etwas ändern, hier könnte der Mietendeckel
seine größte Wirkung entfalten.
Denn das Gesetz legt nun fest, dass für eine Wohnung, die wiedervermietet
wird, maximal die Vormiete genommen werden darf oder – wenn diese über den
Obergrenzen der Mietentabelle liegt – eine Vermietung nur zu deren Werten
erfolgen darf. Auch hier gibt es die Möglichkeit eines Aufschlags von einem
Euro bei guter Ausstattung, die Lageeinteilung spielt dagegen keine Rolle.
Eine Sonderregelung greift bei Wohnungen, deren Vormiete unter 5,02 Euro
lag. Diese dürfen um maximal einen Euro bis zu dieser Grenze erhöht werden,
sofern eine moderne Ausstattung vorhanden ist.
Sobald das Gesetz in Kraft tritt, darf man also richtig gespannt sein.
Verhalten sich die VermieterInnen rechtskonform, werden die Preise auf dem
Angebotsmarkt einbrechen. Findet man bislang auf einem großen
Immobilienportal etwa eine Altbauwohnung in Charlottenburg, für deren 172
Quadratmeter 4.315 Euro verlangt werden, dürfen es künftig nur noch 1.286
Euro sein: 6,45 Euro pro Quadratmeter plus einen Euro/qm für die luxuriöse
Ausstattung.
Ein weniger abgehobenes Beispiel: Eine 1962 errichteten 82 Quadratmeter
große Wohnung in Neukölln mit einfacher Ausstattung, die aktuell für 820
Euro Nettokaltmiete angeboten wird, darf spätestens ab März nur noch 499
Euro kosten. Kostet sie mehr, kann man die zuständigen Bezirksämter darüber
informieren, damit diese später verfolgen können, ob sie tatsächlich zu
einem nicht zulässigen Preis vermietet wird.
Umziehen kann sich wieder lohnen, könnte also zum Motto zur Zeit des
Mietendeckels werden. Ohne den 20 Prozent-Aufschlag, der in
Bestandsverträgen genommen werden darf, verspricht das Neu-Anmieten echte
Verbesserung. Und: Je mehr Menschen umziehen, desto niedriger könnte das
allgemeine Mietniveau werden.
Zapf Umzüge freut sich schon: „Im letzten Jahrzehnt ist die Mobilität in
der Stadt drastisch eingebrochen“, sagt Vorstand Sven Reinholz. Das
Unternehmen musste sich vermehrt Besserverdienern zuwenden, mehr
Serviceleistungen anbieten. Jetzt sagt Reinholz: „Alles was getan wird,
dass Menschen bezahlbaren Wohnraum anmieten können, ist förderlich“; das
Gesetz werde sich „positiv auswirken“. Da vor allem Geringverdiener
profitieren werden, werde sich der Effekt aber in Grenzen halten.
## Was passiert, wenn das Gesetz ausläuft?
Im Mai 2019 erschien der vorerst letzte Mietspiegel für Berlin. Anhand
dieser systematischen Erfassung von Vergleichsmieten für Wohnungen
verschiedener Baujahre, Lage und Ausstattung konnten VermieterInnen höhere
Forderungen geltend machen. Dieses System wird nun durch den Mietendeckel
ersetzt. Eine Rückkehr zum Mietspiegel nach dem Auslaufen des Gesetzes im
Frühjahr 2025 ist möglich, aber wohl nicht nahtlos. Denn in die Erstellung
dürfen keine staatlich festgesetzten Mieten mit einfließen.
Die rot-rot-grüne Koalition will daher ein anderes Modell verfolgen, das
den Mietspiegel auf Dauer ersetzen kann: ein Mietenkataster, also die
Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen in der ganzen Stadt.
Vergleichsmieten könnten dann anhand eines Gesamtdatenbestandes exakt
berechnet werden. Die Festlegung auf dieses politische Ziel schreiben die
KoalitionspolitikerInnen in die Begründung zu ihrem Änderungsantrag an das
Mietendeckelgesetz. Auch ein Haushaltsposten, jeweils 100.00 Euro in den
nächsten beiden Jahren, ist bereits geschaffen. Der Auftrag zur Erstellung
eines notwendigen Gesetzes ist damit bereits erteilt, sagt Katrin
Schmidberger, mietenpolitische Sprecherin der Grünen.
Grundlagen für das Kataster gibt es in Berlin bereits, eine Datenbank aller
Häuser, ebenso die Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen im sozialen
Wohnungsbau. Auch ein Vorbild gibt es: die Schweiz. Dort lässt sich über
eine Onlinekarte jedes Haus und jede Wohnung des Landes finden. Der
Bundesgesetzgeber erlaubt, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten per
Gutachter, Mietspiegel oder eben per Mietendatenbank berechnet werden kann.
Laut Schmidberger würde ein Kataster „die Black Box Wohnungsmarkt lüften
und endlich Transparenz schaffen“. Auch böte das Wissen um die Eigentümer
und ihre Mieten die Möglichkeit, „gezielter gegen die vorzugehen, die sich
nicht an die Regeln halten“.
## Und wenn der Deckel gekippt wird?
Die große Gefahr sind die Verfassungsgerichte. CDU und FDP haben
angekündigt diese mittels Normenkontrollklagen direkt anzurufen. Dabei kann
das Landesverfassungsgericht nur eine Übereinstimmung mit der Berliner
Verfassung prüfen. Ob aber das Land überhaupt zuständig ist, was die
Deckelgegner bezweifeln, muss das Bundesverfassungsgericht feststellen.
Möglich ist, dass das Gesetz für verfassungswidrig erklärt und aufgehoben
wird. Im schlimmsten Fall könnten VermieterInnen dann aufgrund nicht
gezahlter, weil nach Mietendeckel überhöhter Mieten Kündigungen
aussprechen. Laut Kilian Wegner ist das aber „nicht wahrscheinlich“.
Möglich ist etwa auch, dass gesenkte Mieten dann nachgezahlt werden müssen
oder das Gericht eine Übergangsregelung beschließt, wonach alles, was bis
zur Entscheidung passierte, legal war. Sicher ist aber auch: Alle
Entscheidungen, die untere Gerichte, etwa die Amtsgerichte, treffen, haben
auch nach einer Verfassungsgerichtsentscheidung Bestand. Denn auch wenn das
Verfassungsgerichts ein Gesetz als nicht verfassungskonform befindet, führt
das nicht dazu, dass alle auf dessen Grundlage ergangenen Entscheidungen
ungültig werden.
Reiner Wild vom Berliner Mieterverein rät MieterInnen, „das eingesparte
Geld nicht im Urlaub zu verpulvern, sondern beiseitezulegen“. Dieser
Hinweis gelte aber grundsätzlich in allen mietrechtlichen
Auseinandersetzungen. Wild rät, die Behörden, die in der Pflicht stehen,
das Gesetz zu überwachen, miteinzubeziehen. Eine amtliche Mitteilung über
eine zulässige Miethöhe stärke die Position der MieterInnen in
zivilrechtlichen Auseinandersetzungen.
1 Feb 2020
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## AUTOREN
(DIR) Erik Peter
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