# taz.de -- Spekulationsobjekt Mietwohnung: Angst vor dem Rausschmiss
       
       > Wenn das Betongold an Wert verliert: Das Wohnungsunternehmen Heimstaden
       > steckt in der Krise. Was heißt das für die Mieter*innen?
       
 (IMG) Bild: Angst der Berliner Mieter vor dem neuen Besitzer Heimstaden
       
       Robin Schmidt zieht am Ende des Flurs einen beigefarbenen Vorhang zur Seite
       und zeigt auf die hintere Wand. Eigentlich hat Schmidt dort jahrelang
       Klamotten aufbewahrt, bis sich irgendwann ein muffiger Geruch breitmachte.
       Der Schock folgte, als die Sachen weggeräumt waren: dunkle und gelbliche
       Flecken vom Boden bis an die Decke.
       
       „Im Herbst 2023 habe ich eine erste Mängelmeldung gemacht“, erzählt Schmidt
       bei einem Besuch im März. Die Wand ist kalt und feucht. Auch eine
       angrenzende Ecke im Schlafzimmer ist betroffen. Schmidt kramt ein
       Schimmelspray hervor. „Einige Telefonate habe ich geführt, im Januar kam
       dann ein Mitarbeiter, drückte mir das Spray in die Hand und versprach sich
       zu kümmern.“ Seither sei nichts passiert.
       
       Auch andere Nachbarn hätten mit Schimmelbefall an derselben Außenwand zu
       kämpfen, sagt Schmidt. Sie vermuten, dass vielleicht ein noch unentdeckter
       Schaden aufgetreten ist. „Ich lebe hier seit zwölf Jahren, ich hatte nie
       Probleme mit Schimmel.“ Tatsächlich zeichnet sich an der betroffenen Seite
       ein riesiger Fleck auf der Außenwand des Mietshauses ab.
       
       Robin Schmidt heißt in Wirklichkeit anders und möchte in diesem Text nicht
       identifizierbar sein, nicht als Mann oder Frau. Auch der genaue Wohnort
       soll vage bleiben, nur so viel sei verraten: Es ist ein Altbau in Berlin.
       Denn wer legt sich schon gern mit seinem*r Vermieter*in an in einer
       Stadt, in der die Wohnungssuche oft einer Lotterie gleicht?
       
       Außerdem gehört die Wohnung nicht einer Privatperson, die für Probleme
       ansprechbar wäre. Sie gehört dem skandinavischen Immobilienunternehmen
       Heimstaden, das Wohnungen in zahlreichen europäischen Ländern besitzt – und
       jetzt, im Zuge der Probleme in der Immobilienwirtschaft, finanziell in der
       Krise steckt. Und so gibt es eine Verbindung zwischen einer schimmligen
       Wand in Berlin und dem Finanzmarkt: Für die einen bedeutet Wohnen ihr
       Zuhause. Für die anderen ist es eine Ware.
       
       In Deutschland ist Heimstaden schon mehrfach in die Kritik geraten.
       [1][Ausgefallene Heizungen im Winter], zu spät eingeforderte
       Nebenkostenabrechnungen und [2][unzulässige Mieterhöhungen]. Nach einem
       medialen Aufschrei entschuldigte sich der Konzern und begründete das
       Malheur mit einem IT-Fehler. Doch vieles spricht dafür, dass diese Fehler
       System haben.
       
       Gegründet wurde Heimstaden – norwegisch für Heimatstadt – 1998 im
       schwedischen Malmö von Investoren aus Norwegen. 2005 übernahm dann der
       norwegische Milliardär Ivar Tollefsen, auch bekannt für
       Antarktisexpeditionen, extreme Bergbesteigungen und eine Rallye durch die
       chilenische Atacamawüste. Mit offenbar der gleichen Abenteuerlust schuf er
       ein verschachteltes Immobilienimperium.
       
       Die Wohnungen in Deutschland gehören zum Unternehmen Heimstaden Bostad, an
       dem der schwedische Pensionsfonds Alecta und Heimstaden AB die größten
       Anteile halten. Hinter Heimstaden AB steht die Investmentgesellschaft
       Fredensborg AS und die gehört Ivar Tollefsen. Das Schicksal schwedischer
       Rentner*innen hängt so zum Teil davon ab, wie viel Geld Heimstaden aus
       seinen deutschen Mieter*innen rauspressen kann. Es ist der ganz normale
       Irrsinn der finanzmarktgetriebenen Immobiliengeschäfte.
       
       Heimstaden expandierte in den vergangenen Jahren zu einem Unternehmen, das
       über 161.500 Mietwohnungen in neun Ländern verfügt: Norwegen, Schweden,
       Dänemark, Niederlande, England, Finnland, Polen, Tschechien, seit 2018 auch
       in Deutschland.
       
       Der Konzern steht damit exemplarisch für einen Trend: Wohnen als
       Finanzanlage, einzig dem Ziel verpflichtet, Renditeerwartungen von
       Investoren zu erfüllen. Die Niedrigzinspolitik nach der Finanzkrise und die
       wachsende Wohnungsnot in den Städten begünstigten es, dass das Kapital
       vermehrt in den Immobilienmarkt floss. Aus Wohnraum wurde vermeintliches
       Betongold.
       
       Das zeigt auch das [3][europäische Rechercheprojekt „Cities for Rent“], das
       große Immobiliendeals in 16 europäischen Städten unter die Lupe genommen
       hat. 2009 wurden demnach 7,9 Milliarden Euro in Mietwohnungen investiert.
       Zehn Jahre später, 2019, waren es 66,9 Milliarden Euro. 2020, während der
       Coronapandemie, ging dieser Trend leicht zurück. Platz eins bei den
       Investitionen ist Berlin.
       
       „Meist werden nur bestehende Wohnungen aufgekauft und dann die Preise nach
       oben getrieben“, erklärt Ökonom Jorim Gerrard vom Verein Finanzwende, der
       sich als Gegengewicht zur Finanzlobby versteht. In der [4][Studie „Rendite
       mit der Miete“] untersuchte er, wie die Profitlogik der Immobilienkonzerne
       die deutsche Wohnungskrise verschärft. Untersucht wurden unter anderem
       Unternehmen wie Vonovia, LEG Immobilien, Grand City Properties, Covivo,
       aber auch Heimstaden.
       
       Heimstaden habe „extrem von den niedrigen Zinsen profitiert und konnte
       dadurch hohe Wertsteigerungen erzielen“, sagt Gerrard. Doch diese
       Geschäftsmodell sei ihnen nun „auf die Füße gefallen“. Seit 2022 seien die
       Kurse in Folge von Zinswende, Inflation und fallenden Immobilienpreisen
       rasant abgestürzt, sagt er. Im Managersprech heißt das: Der Fair Value der
       Bestandsimmobilien ist von 2022 auf 2023 von 345 Milliarden Schwedischen
       Kronen auf 319 Milliarden gefallen. Was etwa einem Minus von 2,3 Milliarden
       Euro entspricht.
       
       Die hohen Wertverluste der Immobilien führten nun dazu, dass das
       Unternehmen schwerer an Finanzierungen kommt, sagt Gerrard. Und dieser
       Druck wirke sich unmittelbar auf Mieter*innen aus: „Die
       Renditeerwartungen der Kapitalanleger können nur mit erhöhten Mieten oder
       durch Weiterverkauf bedient werden, was oft zu Verdrängung führt.“
       
       Fragt man bei Heimstaden selbst nach, klingt alles weniger dramatisch. Das
       Wort Krise benutzt Michael Lippitsch, der Pressesprecher von Heimstaden
       Deutschland, jedenfalls nicht. Die noch immer anhaltende Mischung aus
       gestiegenen Zinsen und Preissteigerungen sei „herausfordernd, aber wir
       navigieren durch die aktuelle Marktlage weiterhin sehr solide“, sagt er.
       Aber auch, dass der Vorstand beschlossen habe, „keine Dividenden
       auszuschütten“. Zuletzt habe es allerdings wieder einen leichten Anstieg
       bei den Immobilienwerten gegeben.
       
       Auf der eigenen Internetseite, die im warmen Orange gehalten ist,
       verspricht Heimstaden eine starke Kundenorientierung unter dem Motto
       „friendly homes.“ Ziel sei, „ein freundliches Wohnklima für unsere
       Mieter:innen zu schaffen und einen positiven Einfluss auf unsere
       Gesellschaft auszuüben“. Alles gegendert mit Doppelpunkt. Auf der
       Internetplattform Trust Pilot, bei der Unternehmen bewertet werden können,
       bietet sich ein anderes Bild. Heimstaden bekommt dort nur 1,3 von 5
       möglichen Sternen. Und die Unzufriedenheit macht sich nicht nur im Internet
       breit, sondern hat ihren Weg schon längst auf die Straße gefunden.
       
       An einem Samstag im April geht Katja Müller, eine große Frau mit
       Sonnenbrille, in Berlin-Kreuzberg ans Mikrofon. Hinter ihr, in einem
       Altbau, befindet sich die Berliner Zentrale von Heimstaden. Mehrere
       Dutzende Menschen haben sich zum Protest gegen den Immobilienriesen
       versammelt. Müller, die anders heißt und nicht mit ihrem echten Namen
       auftauchen will, ist Aktivistin der Berliner Initiative #StopHeimstaden, in
       der sich unzufriedene Mieter*innen seit Oktober 2020 organisiert haben.
       „Wohnraum ist keine Ware!“ steht auf einem Transparent. Und darunter:
       „Heimstaden, Vonovia und Co. fahrt zur Hölle“.
       
       „Was haltet ihr von Indexmieten?“, ruft Müller in die Menge. „Buuuuuuuh“,
       antworten die Teilnehmer*innen. „Was haltet ihr von Mieterhöhungen?“, fragt
       sie. „Buuuuuuh.“ So geht das weiter. Heimstaden, Aktienrente, befristete
       Mietverträge, schlechte Instandhaltung – alles buh. Gejubelt wird, als
       Müller nach einem bundesweiten Mietendeckel und einer Enteignung von großen
       Wohnungsunternehmen fragt.
       
       Der Protest in Berlin erzählt im Kleinen das Große: Mieter*innen stehen
       mit Pappschildern einem anonymen Riesenkonzern gegenüber, der in den Händen
       eines norwegischen Milliardärs liegt. Von Heimstaden selbst ist niemand
       gekommen, das Unternehmen hat nur drei junge Männer als Aufpasser
       vorbeigeschickt. Sie beobachten die Protestaktion von einer Bordsteinkante
       aus. Auf das silberfarbene Unternehmensschild hat jemand einen Sticker
       geklebt: „Heimstaden enteignen“ steht nun da.
       
       In Deutschland vermietet Heimstaden 29.700 Wohnungen in neun Städten,
       20.300 davon in Berlin. Einen Großteil davon ergatterte der Konzern durch
       einen Megadeal im Jahr 2021, als der schwedische Konzern Akelius seine
       Wohnungsbestände in Deutschland, Schweden und Dänemark für 9,1 Milliarden
       Euro verkaufte. Mit zwei Folgen: Der Besitzer Roger Akelius, ebenfalls
       Milliardär, schüttete im Jahr nach dem Deal eine [5][Rekorddividende von 6
       Milliarden Euro] zugunsten dubioser Stiftungen in den Bahamas aus. Und
       Heimstaden stieg in Berlin damit zum zweitgrößten privaten Vermieter nach
       Vonovia auf.
       
       Für Berliner Mieter*innen war dieser Deal von Anfang an mit einer
       Unsicherheit verbunden. Heimstaden versprach zwar eine langfristige,
       mieterfreundliche Strategie. Dennoch war der Zeitpunkt des Megadeals
       überraschend. 2021 wurde in Berlin in einem Volksentscheid für die
       Vergesellschaftung von großen Wohnungsunternehmen gestimmt. Die meisten
       Investoren hätten sich in der Zeit zurückgehalten, doch Heimstaden sei
       trotzdem reingegangen, erklärt Ökonom Gerrard. Eine Strategie, die bewusst
       mit dem Risiko spielte.
       
       „Vermutlich hätte das auch funktioniert, wenn die Krise mit der Zinswende
       nicht gekommen wäre“, sagt Gerrard. Doch nun steigt der Renditedruck.
       „Heimstaden hat einen Fokus auf Wertsteigerung durch aggressive
       Modernisierung und nutzt alle Mieterhöhungsspielräume, wohl auch in
       Graubereichen.“
       
       Diese Entwicklung lässt sich auch an Zahlen ablesen: „Die Mieten von
       Heimstaden liegen oft deutlich höher als die umliegenden
       Durchschnittsmieten“, sagt Gerrard. Außerdem könne man bei
       profitgetriebenen Wohnungsunternehmen ein Muster erkennen: „Viel Fokus auf
       Modernisierung, weniger auf Instandhaltung.“ Es ist die Logik des
       Finanzmarkts.
       
       Während Modernisierungen den Wert des Unternehmens steigern und es
       erlauben, die Mieten zu erhöhen, ist das bei Instandhaltungen nicht der
       Fall. Bestehende Wohnungen zu pflegen und zu warten, wird aus
       Unternehmenssicht eher als lästiger Kostenblock betrachtet. Darunter fallen
       zum Beispiel Reparaturen, der Ersatz von Heizungsanlagen oder auch
       Schimmelbeseitigung.
       
       Andere Einsparungen sind nicht unbedingt auf den ersten Blick ersichtlich.
       In den Geschäftsberichten tauchen sie laut Studie oft unter dem Stichwort
       Digitalisierung oder Effizienzsteigerung auf. Real führe das oft zu einer
       Verschlechterung des Kundenservices. Die Folge: Das Unternehmen ist für
       Mieter*innen schlecht erreichbar, oder es kommt zu fehlerhaften
       Abrechnungen.
       
       Mieter*in Robin Schmidt kommt das alles sehr bekannt vor. Seit Heimstaden
       2021 zum neuen Eigentümer wurde, hat Schmidt zwei Mieterhöhungsschreiben
       bekommen. Eines liegt der taz vor. Wer die Mieterhöhung so nicht
       akzeptieren will, wird darauf aufmerksam gemacht, dass Heimstaden bei einem
       Widerruf „Klage auf Zustimmung erheben“ wird. Was im Prinzip nichts anderes
       als eine Drohung ist.
       
       Schmidt ließ sich aber beim Berliner Mieterverein beraten und wehrte sich.
       Die Wohnung wurde nach dem Berliner Mietspiegel nicht korrekt zugeordnet.
       Von Heimstaden erfolgte daraufhin keine Reaktion, keine Klage, die Miete
       wurde nicht erhöht. Die Frage ist nur: Bei wie vielen ist der Konzern damit
       durchgekommen? Mietervereine in Berlin und Hamburg gehen nach ihren
       Erfahrungswerten davon aus, dass [6][die Hälfte der Mieterhöhungsschreiben
       von Heimstaden] fehlerhaft sind.
       
       Auch wenn Schmidt die Mieterhöhungen abwehren konnte, mit dem
       Schimmelbefall ist er nicht weitergekommen. „Das ist ein gravierender
       Mangel und massiv gesundheitsschädigend“, sagt Schmidt, „Aber ich kann
       eigentlich nur bei einer Servicenummer anrufen und mit wechselnden
       Ansprechpartnern sprechen. E-Mails und Briefe werden erst gar nicht
       beantwortet.“ Es sei ärgerlich, dass Mieter*innen ohne Anwalt kaum
       Möglichkeiten hätten, sich zu wehren. Ein Schritt, den viele ohnehin
       scheuen. „Wie kann es eigentlich sein, dass sich Investoren einkaufen, aber
       sich nicht kümmern? Warum gibt es da keine Kontrollfunktion?“ Nach erneuter
       Beratung beim Mieterverein hat Schmidt nun einen Anwalt eingeschaltet.
       Ausgang ungewiss.
       
       Die Krise von Heimstaden hat offenbar eine Neuausrichtung der
       Unternehmensstrategie erforderlich gemacht. „Heimstaden hat sich
       verkalkuliert. Sie sind spät eingestiegen und haben zu höheren Preisen
       gekauft“, erklärt Gerrard vom Verein Finanzwende. „Die Renditen sind aber
       nicht ausreichend gestiegen, um die Wertsteigerung zu erfüllen, wie sie den
       Investoren versprochen haben.“ Nun lässt sich in den Geschäftsberichten
       lesen, dass sie einen Privatisierungsplan machen. Geplant seien „Stück für
       Stück Verkäufe an private Haushalte, das ist besonders schmerzhaft, denn so
       werden tatsächlich Leute rausgedrängt“, sagt Gerrard. Die wenigsten
       Mieter*innen könnten es sich leisten, eine Wohnung zu kaufen.
       
       In den Niederlanden hat der Verkauf von Wohnungen bereits begonnen.
       Heimstaden selbst wiegelt für Deutschland aber ab. Die
       Privatisierungsstrategie betreffe „bislang in erster Linie die Niederlande
       und Dänemark und hatte nur geringfügige Auswirkungen auf unser Geschäft in
       Deutschland“, sagt Pressesprecher Lippitsch. Man erwäge aber
       „Privatisierungsverkäufe in allen unseren Märkten, auch in Deutschland“.
       Genauer wird er nicht.
       
       Katja Müller von #StopHeimstaden bleibt skeptisch. Sie schickt der taz den
       Screenshot eines Stellengesuchs. Heimstaden sucht darin eine Leitung für
       ein Privatisierungsteam in Deutschland. Aktivistin Müller gehört zum
       engeren Organisationsteam von #StopHeimstaden. Organisiert werden
       Mieter*innenversammlungen, um sich über Probleme auszutauschen,
       Rundschreiben mit neuen Informationen, Demovorbereitungen und Pressearbeit,
       aber auch sehr praktische Hilfe. Im Februar 2024 konnten sich interessierte
       Mieter*innen Hilfe beim Widerspruch gegen zu hohe
       Nebenkostenabrechnungen holen.
       
       „#StopHeimstaden ist im engen Austausch mit verschiedenen Mieterinitiativen
       in Berlin und anderen deutschen Städten. Aber jetzt wollen wir uns auch
       europäisch vernetzen“, sagt sie. „Das, was in anderen Regionen geschieht,
       kann uns auch in Deutschland erwarten.“ Denn Heimstaden ist kein deutsches
       Problem, kein schwedisches, es ist ein internationales Problem.
       
       In der niederländischen Stadt Eindhoven hat Heimstaden zum Beispiel bei
       einem ehemaligen Sozialwohnungskomplex angekündigt, tausende Wohnungen
       verkaufen zu wollen. Mieter*innen dort wehren sich aber nicht nur gegen
       die Privatisierungspläne. Ihre Vorwürfe klingen vertraut: Die
       Instandhaltung werde vernachlässigt, Beschwerden ignoriert, Mieterhöhungen
       trotzdem durchgesetzt.
       
       „Viele Fenster sind hier schlecht isoliert, heizen ist unglaublich teuer“,
       sagt Abel Heijkamp von Bond Precaire Woonvorm, einem Verein, der
       Mieter*innen unterstützt. Schon jetzt seien verschiedene
       Mieterorganisationen aus unterschiedlichen europäischen Städten über die
       European Action Coalition vernetzt, so Heijkamp. „Aber mit Heimstaden
       haben wir jetzt auch einen gemeinsamen Gegner“, sagt er in einem Telefonat
       der taz.
       
       Man müsse „die schädlichen Geschäftsmodelle politisch begrenzen“, sagt
       Ökonom Jorim Gerrard. Dazu gehöre nicht nur Mietenregulierung. Wichtig sei
       auch, „die verschiedenen Steuerprivilegien, die das Geld erst in diesen
       Markt lenken“, anzugehen. Bei den sogenannten Share Deals wird zum Beispiel
       regelmäßig die Grunderwerbssteuer umgangen.
       
       Die Ampel wollte dieses Schlupfloch schließen, aber bislang ist nichts
       passiert. Generell müsse es „weniger attraktiv werden, Wohnen als
       Finanzanlage zu sehen, sondern wieder als gemeinnützige Investition, etwa
       durch eine neue Gemeinnützigkeit“, sagt Gerrard. Auch das war eigentlich
       ein Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag: Steuervorteile für die, die
       dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen. Und auch das hängt gerade im
       Finanzministerium.
       
       In Berlin, wo sich eine Mehrheit der Bürger*innen für eine Enteignung
       großer Wohnungskonzerne ausgesprochen hat, passiert ebenfalls nicht viel –
       obwohl eine [7][Expertenkommission Enteignungen für zulässig hält.] Der
       Berliner Senat verfolgt die [8][Strategie der Verschleppung]. Für den 1.
       Juni hat ein [9][breites Bündnis in der Hauptstadt] zu einer großen
       Demonstration aufgerufen. Das Motto: „Die Miete ist zu hoch.“
       
       1 Jun 2024
       
       ## LINKS
       
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 (DIR) [2] /Fehlerhafte-Mieterhoehungen/!5969638
 (DIR) [3] https://interaktiv.tagesspiegel.de/lab/mietmarktlabor-berlin-wie-internationales-investment-den-mietmarkt-veraendert/
 (DIR) [4] https://www.finanzwende.de/ueber-uns/aktuelles/rendite-mit-der-miete
 (DIR) [5] /Akelius-schuettet-Dividende-aus/!5843609
 (DIR) [6] https://www.berliner-mieterverein.de/presse/pressearchiv/fehlerhafte-mieterhoehungen-bei-heimstaden-mieterinnen-muessen-sich-wehren-pm2339.htm
 (DIR) [7] /Gutachten-zu-Wohnungspolitik-in-Berlin/!5940303
 (DIR) [8] /Deutsche-Wohnen-enteignen/!5976292
 (DIR) [9] /Grossdemo-der-Mietenbewegung/!6012832
       
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